Overweeg je een (nieuwbouw)woning te kopen? Hou er dan rekening mee dat op 1 januari 2026 de hypotheekregels veranderen. Het gaat onder meer om een kleine verlaging van de maximale hypotheek voor de meest energiezuinige woningen, een verhoging van de NHG-grens en een verhoging van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Rabobank zet de wijzigingen op een rijtje.
Sinds 2024 wordt de hoogte van de maximale hypotheek bepaald door het energielabel van de woning. Dat blijft zo. Een nieuwbouwhuis heeft lagere energiekosten en daarom is je leencapaciteit (dus wat je maximaal mag lenen) hoger. Wel wordt de leencapaciteit voor de meest energiezuinige labels in 2026 iets verlaagd.
Koop je een nieuwbouw- of bestaande woning en wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan geldt daarvoor een maximum: de NHG-grens. Dit bedrag wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. In 2026 wordt de NHG-grens verhoogd naar 470.000 euro. Om voor NHG in aanmerking te komen, mag de waarde van de woning (inclusief notariskosten, meerwerk en overige kosten) niet hoger zijn dan 470.000 euro. Dit jaar (2025) is dat 450.000 euro. Wil je – bijvoorbeeld bij een bestaande woning – energiebesparende maatregelen uitvoeren en die meefinancieren, dan geldt in 2026 een nóg hogere NHG-grens, namelijk 498.200 euro. Op dit moment (2025) is dat 477.000 euro. De verhoging van de NHG-grens maakt het voor meer mensen mogelijk om van deze garantie gebruik te maken.
De Nationale Hypotheek Garantie geeft je zekerheid. Raak je bijvoorbeeld werkloos of arbeidsongeschikt? Dan heb je met NHG een vangnet dat ervoor zorgt dat onder bepaalde voorwaarden de hypotheek wordt terugbetaald. Bovendien profiteer je met een NHG-hypotheek van een lagere rente. De kosten voor een NHG-hypotheek blijven onveranderd: eenmalig 0,4 procent borgtochtprovisie over de koopsom. Deze kosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar.
Goed nieuws voor starters die hun eerste woning kopen! In 2026 gaat de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een eerste woning omhoog naar 555.000 euro. Dat is op dit moment (2025) 525.000 euro. Dat betekent dat je als starter geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen voor de aankoop van een woning tot dit bedrag. De belangrijkste voorwaarden zijn dat je maximaal 35 jaar oud bent en nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling.
De overdrachtsbelasting is een belasting die je moet betalen wanneer je een (bestaande) woning koopt. Voor doorstromers is de overdrachtsbelasting twee procent van de aankoopprijs.
Hoeveel je in 2026 kunt lenen voor de aankoop van een huis, wordt bepaald door de nieuwe leennormen. Die zijn opgesteld door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). In 2026 kunnen huishoudens meer lenen voor een hypotheek door een verwachte loonstijging van 4,1 procent. Bij een loonstijging met dit percentage mag je tussen de 6.000 en 16.000 euro meer lenen voor de aankoop van je (nieuwbouw)woning dan nu.
Voor veel alleenstaanden blijft het kopen van een woning lastig. Vanaf 2026 hebben alleenstaanden met een bruto jaarinkomen vanaf 30.000 euro de mogelijkheid om aanvullend een bedrag van 17.000 euro te lenen, boven op de maximale hypotheek. Deze regeling geldt tótdat zij de AOW-leeftijd bereiken. Daarná mag dit ook, en dan vanaf een iets lager jaarinkomen: 29.000 euro. Al met al betekent dit iets meer financiële ruimte bij het kopen van een woning.
Heb jij de wens om in 2026 te verhuizen naar een prachtige nieuwbouwwoning? En wil je weten wat de hypotheekregels in 2026 voor jou betekenen? Dan is dit hét moment om je financiële mogelijkheden te ontdekken. De adviseurs van Rabobank gaan graag het gesprek met je aan om je snel inzicht te geven in wat er financieel mogelijk is. Maak daarom nu via de link hieronder een afspraak voor een gratis en vrijblijvende financiële check. Dit kan waar en wanneer het je uitkomt. Via videogesprek, telefonisch of bij een Rabobank bij jou in de buurt.
Wil je meer weten over de veranderde hypotheekregels per 1 januari 2026? Ga dan naar deze pagina op de website van Rabobank.
Ontvang actualiteiten over nieuwbouw in de regio direct in je mail
